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Medianería

MEDIANERÍA
1ª parte (Separata Revista Vivienda)

METODOLOGÍA
En el presente trabajo se exponen 3 métodos para la determinación del valor de la medianera:
a) el común o clásico
b) el de la estimación a través de un prototipo
c) el de la depreciación diferencial de los componentes

Método Clásico
El método común consiste en computar todos los elementos presentes según su valor actual y dividirlos por dos.
Los elementos posibles son:
1. excavación de cimientos
2. mampostería sub-muración
3. tabique panderete (en caso de sótano)
4. capa aisladora vertical (en caso de sótano)
5. capa aisladora horizontal
6. mampostería en elevación
7. aislamiento y revoque exterior (azotado, grueso y fino)
8. revoque interior (grueso y fino)

Elementos presentes son los de la pared tal como está construida. Vale decir, se computan únicamente los que están en la pared, no los que por razones constructivas o económicas, no se construyeron.
Para determinar el valor actual se comienza por establecer su costo. Ya sea por el de los recibos reales (en caso de contarlos y de ser actuales) el de un peritaje o el de alguna publicación técnica.
El valor es la sumatoria del costo + el beneficio habitual o normal, conjunto al que habrá que deducir la depreciación. Este menor valor por estado de conservación, antigüedad, etc. puede ser calculado mediante alguna de las técnicas ad hoc entre las cuales, damos las tablas de Ross-Heideck y una somera información sobre su uso.

Uso práctico de la Tabla de Ross-Heideck
La tabla va del 0.0 al 100% o sea que permite ir depreciando el valor de la pared de acuerdo con su edad y su estado de conservación.

Por la primera columna se entra hasta encontrar la edad expresada en porcentaje de la duración o vida útil. O sea que, si a una pared se le estima una viña probable de 100 años y tiene una edad de 10 años ha transcurrido un diez por ciento de su vida probable por la cual se entrara a través del guarismo 10 de la primera columna.
Las filas, o cabezales de la tabla, indican estados de conservación posibles. Estos van del 1 al 5, considerándose el 1 como indicador de pared nueva y el 5 ruinosa. La apreciación del estado de la pared debe ser efectuada por el perito.




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